📅 Yayınlanma: 19.11.2025 12:18
Kiralık konut piyasasında artan anlaşmazlıklar, ev sahiplerini geleneksel depozito ve kefil şartlarının ötesine taşıdı. Son dönemde yaygınlaşan “senet” talebi, kiracıları ‘çifte borç tuzağı’ ve ciro tehlikesiyle karşı karşıya bırakıyor. Gayrimenkul hukuku uzmanları, kiracıların mağdur olmaması için hayati önem taşıyan “Altın Kurallar”ı duyurdu.
Kiralık ev bulmanın zaten zor olduğu bu günlerde, ev sahiplerinin depozito ve kefilin yanına bir de senet şartı eklemesi, piyasada ciddi bir endişe yarattı. Bazı ev sahipleri, 12 aylık kirayı garanti altına almak için ayrı ayrı senetler isterken, bazıları da evin eşya teminatı iddiasıyla 250 bin TL’ye varan fahiş tutarlı senetler talep ediyor.
Kiracılar arasında “ev kiralamıyoruz, sanki şirket devralıyoruz” tepkilerine neden olan bu durum, kiralama sürecini hukuki risklerle dolu ticari bir işleme dönüştürüyor.
Hukukçulardan Kritik Uyarı: Çifte Borç ve Ciro Riski
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, senet talep edilmesinin hukuken yasak olmadığını ancak uygulama şeklinin kiracıyı büyük tehlikeye attığını vurguluyor. Uzmanlara göre kiracılar için iki büyük tehlike bulunuyor:
1. Çifte Borç Tuzağı
-
Tehlike: Eğer verilen senetler kira sözleşmesinde açıkça belirtilmezse, kiracı ödemesini yapsa bile senetten doğan borçla ayrıca karşı karşıya kalabilir.
-
Kural: Av. Kiraz, kiracıların “Sözleşmede açıkça yer almayan hiçbir senedi imzalamaması” gerektiğini belirtiyor. Kiraya yönelik senetlerin numaraları, vadeleri ve ne için verildiği mutlaka sözleşme metninde veya ek protokolde detaylıca yazılmalıdır.
2. Senedin Ciro Edilmesi Riski
-
Tehlike: Senet üzerinde gerekli şerh yoksa, ev sahibi senedi üçüncü bir kişiye devredebilir (ciro edebilir). Bu durumda kiracı, ev sahibi ile arasında bir sorun olmasa dahi, alakasız bir kişiye ödeme yapmak zorunda kalabilir.
-
Kural: Senetlerin üzerinde “teminat senedi olup ciro edilemez” ibaresinin kesinlikle bulunması gerekiyor.
Kanuni Sınırlar ve Geçersiz Talepler
Uzmanlar, yasal düzenlemelerin kiracıyı koruma altına aldığını belirtiyor:
-
Depozito Sınırı: Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito senedinin tutarı, en fazla 3 aylık kira bedeliyle sınırlı olabilir. Üç aydan fazla tutarda senet talep etmek, kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamına girebilir ve geçersiz sayılabilir.
-
Eşya Teminatı Talebi Kanuna Aykırı: Evdeki eşya, demirbaş veya apartman aidat borçları gibi kalemler için senet talep edilmesi açıkça Kanuna aykırıdır ve geçersizdir. Kiracılar bu tür senetleri imzalamak zorunda değildir.
Vergi Kaçakçılığı Riski: GİB Denetimleri Kapıda
TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, bazı ev sahiplerinin kira sözleşmesini düşük bedelle düzenleyip, aradaki farkı elden veya senetle talep ederek vergi kaçırma girişiminde bulunduğuna dikkat çekiyor. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) kira denetimlerini sıklaştırmasıyla, bu yöntemi kullanan hem ev sahibi hem de kiracı ağır vergi cezalarıyla karşı karşıya kalma riski taşıyor.
Kiracılar İçin Hayati Öneme Sahip 4 Altın Tavsiye
Mağdur olmamak için kiracıların sözleşme sürecinde şu kurallara kesinlikle uyması gerekiyor:
-
Sözleşme Mutlak Uyum: Kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeyen, sözleşme dışı hiçbir senedi kesinlikle kabul etmeyin ve imzalamayın.
-
Ciro Edilemez Şartı: İmzalayacağınız her senedin üzerinde mutlaka “teminat senedidir, ciro edilemez” ibaresinin bulunmasına çok dikkat edin.
-
Yasal Sınıra Dikkat: Talep edilen senet tutarı, depozito için kanunen belirlenen 3 aylık kira bedelini aşmamalıdır.
-
İptal Protokolü Şart: Eğer geçmişte sözleşme dışında bir senet verdiyseniz, olası riskleri önlemek için senedi geri alarak karşılığında derhal bir iptal protokolü düzenlenmesini talep edin. Reddedilirse hukuki süreç başlatın.
UYARI: Bu haber metnindeki bilgiler, genel bilgilendirme amacıyla derlenmiş olup, kesinlikle hukuki tavsiye veya yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır. Kişisel ve somut hukuki durumlar için mutlaka alanında uzman bir avukata veya yasal danışmana başvurulması gerekmektedir. Burada belirtilen bilgiler ışığında alınacak kararlar ve sonuçlar tamamen kullanıcının kendi sorumluluğundadır.
